一二线楼市调控星火燎原。国庆前后,又有多个城市跟进楼市限购,或加码调控。

业内指出,政府给楼市降温的意图明显,如果市场无视调控,由地方政府主导的限购、限贷、限价,可能上升为中央层面的政策全面收紧。

地方调控全面启动

10月2日,合肥、济南相继宣布限购、无锡提高二套房首付;10月1日,郑州、成都限购;国庆前一天,北京限购升级、天津重启限购。目前全国已有10余个城市限购,另有北京、深圳等限购城市调控升级。

热点二线城市,楼市调控也是不断加码,南京4个月6次加码调控,杭州10天之内连续三次出台新政,苏州也在2个月内连续出台3次新政。英国《金融时报》称,为了抑制楼市销售,中国在地方层面上采取了多项“史无前例”的措施。

此外,住建部要求济南严查恒大、中海等房企违法违规销售行为;北京两处楼盘捂盘制造"恐慌销售" ,住建委勒令暂停网签。

业内分析称,这一轮调控风暴着重从供求两端来调控楼市,两手抓,两手都很硬。第一,需求端方面,通过重启限购、限贷升级等措施抑制投资投机需求。第二,供应端方面,通过加大供应,限房价地价、严格预售监管等手段缓解供求矛盾,其中对于捂盘惜售的开发商记入信用档案、限制土地拍卖都是新的实质性的举措。

新华社10月2日发文指出,近期热点城市政策收紧力度升级,短期将为当前过热楼市适当降温,也将成为更多城市控制房价的重要选择。

地方政府已达成共识

针对多地相关政策,中国新闻网援引中经联盟秘书长陈云峰分析指出,这说明政府在给全国过热的楼市降温方面达成共识。

易居研究院严跃进认为,北京政策有很强的标杆性。10月份将开始全国一二线城市将纷纷重启政策收紧版本。不排除部分已出政策的城市,依然会有新的收紧的版本。

持有类似观点的还有中原地产首席分析师张大伟。根据21世纪经济报道披露信息,张大伟认为,不全面收紧信贷的本轮房地产恐慌下的市场,任何房地产调控政策都没有长效作用。政策虽然直接影响不大,但从心理影响看,这代表了一轮收紧调控的开始。

房价涨幅将趋稳

多地调控政策升级能否稳住房价?部分人认为,一些二三线城市调控政策仍然力度偏弱,因为调控会影响地方卖地收入,导致地方政府调控缺乏动力。而在资产荒背景下,市场资金依然会青睐楼市。

一方面,地方仍然对土地财政收入有较大依赖。另一方面,市场流动性充裕,房地产个人按揭贷款利率仍然处于历史低位,税费政策和贷款政策相比往年依然宽松。因此,在惯性作用下,楼市这辆重型坦克仍会向前缓慢前行。部分城市成交量可能继续上升,但房价涨幅将趋稳。

南京地产促进会秘书长张辉认为,楼市调控升级,一二线城市降温是大概率事件,但是当前的调控力度还是很难让房价出现明显调整,投资成分过大的城市、供应过大的城市和板块,可能会率先调整。

中经联盟秘书长陈云峰认为,按此前每年的规模,到11月中之后,银行信贷规模放完后不再放贷,加上首付提高,双重叠加会给以北京为主的楼市降温,房价马上会止涨,尽管还会有一个特别小的惯性,因为市场对信贷的影响较为灵敏。不管一手房还是二手房,新政后房价会横盘停下来,成交量会有大幅度下跌,四季度会有一个小的淡季。

据华夏时报报道,中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春认为,下一步中央和地方的博弈很有可能在土地市场的调控上做文章,达成地方和中央利益的契合,达成去杠杆和稳增长之间的契合。

政策会不会再收紧

多项数据显示中国经济出现企稳态势。这一轮楼市牛市,房价疯长、地价狂飙,已经消化或者延缓了大量的地方不良债务。明年政府换届,需要维稳。而房价快速上涨,对居民生活成本、企业经营成本影响较大,并冲击实体经济,导致经济转型升级迟缓。分析人士认为,在此背景下,如果市场无视调控,市场恐慌情绪继续蔓延,将导致政策进一步收紧,由地方政府主导的限购、限贷、限价,可能上升为中央层面的调控政策。

具体政策包括:

1.契税和增值税等楼市税费政策收紧,交易成本增加;

2.房贷政策收紧,如提高首付比例;

3.央行收紧货币政策,提高贷款利率。

如果美联储年底加息,中国将被迫进入货币政策收紧状态。国庆之后,人民币加入SDR生效,美联储加息预期效应也会逐渐显现,人民币贬值压力或再起,这将对央行的货币政策形成更大的约束。

现在还能买房吗?

业内人士指出,目前,对于刚需自主需求,仍然可以择优买入。对于优化置换,仍然是个机会——卖出劣质房产,买入优质房产。至于投资,现在已经进入高风险阶段,特别是一二线城市的诸多区域,房价中已经饱含情绪溢价。此刻入手吃进,还想着两年之后出手套现,大概率会失望,这里面的大部分资金,可能都将成为炮灰,不会有套现的机会。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,就楼市投资来讲,资金的轮动导致不同的市场先后出现房价快速上涨与市场交易量价的透支,那么,对于首先出现轮动的一线城市、核心二线城市来讲,在投资客驱动之下,楼市已经出现周期性的高点,楼市也将步入调整的周期。

他分析称,从政策面来看,部分城市因为楼市过热已经出台调控措施,比如京沪深、苏州、南京、合肥等等。从政策面的趋势来看,上述热点城市仍然存在政策层面“降杠杆”收信贷的可能性,并且随着调控政策的从严执行,上述城市的短期投资价值正在降低,投资风险在增加。